151376套，2022年成都二手房成交首次超越新房

近年来，套年随着城市化率的成都成交超提升，北京、手房首次上海等一些大城市逐渐进入存量房时代，新房这也是套年一些大城市的共性。此前，成都成交超成都同样出现过二手房月度成交量连续超过新房的手房首次情况，不过2022年之前，新房成都二手房年累计交易量从未超越过新房。套年

2022年，成都成交超可谓是手房首次成都房地产市场的一个重要转折。不仅交出了亮眼的新房成绩，新房成交142982套，套年位居全国成交量排行榜第一；二手房成交151376套，成都成交超位居全国成交量排行榜第二。手房首次并且存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量，正式步入存量房时代。

据成都市住房和城乡建设局数据显示，2021年全市二手住宅成交共计48667套，2022年成交量达到151376套，是前一年的3.1倍，创下有史以来的峰值。

贝壳研究院在《倔强之城——2022年成都房地产市场年度简析》中提到，2022年成都的存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量，这是一个里程碑的事件。一圈层的交易量占比不降反增，这个趋势不同于往年，占据全城交易量约4成比重。二圈层交易量占比仍稳定占据全城主力位，变化不大。

贝壳研究院认为形成一二手房交易格局背后的原因可能在于：一是去年以来的开发商出清风险使得消费者对避险情绪急剧上升，导致新房供需两端均出现下滑。二手房交易无交付风险，影响更多来自于需求端，市场韧性明显强于新房市场。二是新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增，互补性不断增强，但背后却是置业需求的分化。如果二手交易链条阻力增强，以小换大，以旧换新的换房需求受到的影响也会加深。

“关注度高的新房摇号竞争激烈，对于我们这种购置二套房的家庭来说，想要买到网红盘几乎不可能。而且现在市场上新房基本为期房，会担心交付或者精装房品质问题，所以我们都只关注二手房”，王女士于2022年购置了位于高新区的中洲锦城湖岸的二手房，“看房期间刚好中洲锦城湖岸二期取证，价格也有明显优势，但只推了20多套，最终还是咬牙上车了二手房。”

2022年成都房地产二手住宅消费趋势出现了更为明显的变化。贝壳研究院观察到：主力成交区域高单价成交占比不增反降，但成交户型在套三以上的成交占比却增长明显。

贝壳研究院倾向于认为，居民的住房消费在内外环境的变化过程中，购房偏好从追求资产回报逐步转变为追求性价比，更加注重决策质量。

一位在大源某中介门店的工作人员透露，2022年上半年市场购房需求较少，转折点在5.31新政，每天带看量成倍增加，更多购房者更热衷于优质区域或拥有优质学区的次新二手房。此外，随着二手房挂牌量显著增加，成交单价却有所下降，不少房东为了能够尽快出售，会主动选择调降房价，有的甚至会一次调降数十万。

成都2022年出台的5.31楼市新政，对于购房者资格有了新的认定，这让更多人手握资格，拥有了购房入场券，给二手房市场点燃了一把火。这条新政一出，几天时间，成都挂牌量最高涨到18万套，新政后2个月，成交量也达到高峰。

数据显示，1-5月，成都一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%，6-12月二手同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。

除了5.31新政，成都在2022年先后还多次优化限购政策。11月17日，除成都高新区南部园区之外，中心城区和近郊区县市市场统一为一个区域，不再相互区域限购；远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。12月30日，父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。

随着政策不断放松，将释放出更多的购房需求。目前，成都一二圈层总价在200万以下的房源几乎都为二手房，不难看出未来性价比相对更高的二手房或将受到更高的关注。

放眼全国各线城市新房和二手房数据上也能看出同样的趋势。上半年新房和二手房均处在下行期，除了跌幅的差异，两者都是弱势整理行情。走势分化发生在下半年刚开场，7月份起，全国各地“保交楼”成为各级政府稳定楼市的核心要务，此外还出现了断供停贷现象，将很多有购房需求又担心市场风险的客户推给了二手房市场，因此二手房成交正在“逆势而上”。

从新房转向存量房，也是世界各国房地产发展的必由之路。资料显示，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，房屋市场的存量房交易量将超过新房交易量。

据Wind数据测算未来十年我国商品住宅年销售面积将维持在12亿㎡左右。新房市场销售或将呈长期衰减趋势，而随着近年入市的商品房陆续交付，存量房市场规模将进一步激增。

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